Zelf je huis verkopen in Vlaanderen: de praktische gids

1. Mag je je huis zelf verkopen?

Ja. Niemand is verplicht om een makelaar in te schakelen. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) regelt het beroep van wie beroepsmatig vastgoed voor anderen verkoopt. Een eigenaar die zijn eigen woning verkoopt, valt daar niet onder. Dat geldt voor een huis, een appartement of een bouwgrond.

Wat wel bij jou blijft, is de verantwoordelijkheid van een verkoper. Je moet de koper correct en volledig informeren, je levert de woning zoals afgesproken, en je blijft aansprakelijk voor verborgen gebreken die je kende. Zonder makelaar is er niemand die het dossier voor je opvolgt. Een goede voorbereiding is dus het halve werk.

2. Wat bespaar je zonder makelaar?

Makelaars rekenen in Vlaanderen meestal rond 3% van de verkoopprijs, plus 21% btw op dat bedrag. Het tarief is vrij, dus het kan hoger of lager liggen.

De attesten heb je trouwens ook nodig als je met een makelaar verkoopt; meestal betaal je ze dan ook zelf. De echte meerkost van zelf verkopen is vooral tijd: telefoons beantwoorden, bezoeken plannen en het dossier samenstellen.

4. Nieuw in 2026: zes jaar renovatieplicht

Koopt iemand in Vlaanderen een woning met EPC-label E of F, dan moet hij ze renoveren tot minstens label D. Sinds 1 januari 2026 heeft de koper daar zes jaar voor, in plaats van vijf. Die langere termijn geldt ook voor wie al een lopende verplichting had. Wie de deadline niet haalt, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro.

Wat betekent dat voor jou als verkoper? Een koper rekent de renovatie mee in zijn bod. Een slecht label is dus een onderhandelingsargument. Twee manieren om je daarop voor te bereiden: laat een ruwe raming maken van wat de renovatie kost, zodat je het gesprek met cijfers kunt voeren, of voer vóór de verkoop een ingreep uit die het label snel verbetert, zoals dakisolatie, en laat daarna een nieuw EPC opmaken.

Let op: volgens de huidige regels wordt het doel strenger voor aankopen vanaf 2028 (label C). De Vlaamse regering wil die verstrenging schrappen, maar op het moment dat we dit schreven, was dat nog niet in de wetgeving vastgelegd. Je notaris weet wat er geldt op de dag van jouw verkoop.

6. Een advertentie die klopt en verkoopt

Daarnaast bepaalt de kwaliteit van je advertentie hoeveel mensen willen komen kijken:

• Foto's bij daglicht, in liggend formaat, in opgeruimde kamers. Dit is het eerste wat kopers zien.
• Een plattegrond met afmetingen. Serieuze kopers vragen er bijna altijd naar.
• Feiten in plaats van superlatieven: bewoonbare oppervlakte, perceel, bouwjaar, recente renovaties, kadastraal inkomen, bij een appartement de maandelijkse kosten.
• Eerlijk over de minpunten. Wie weet dat de badkamer gedateerd is en toch komt, is een betere kandidaat.

Publiceer op de grote vastgoedsites die particuliere advertenties aanvaarden, deel je woning via sociale media en lokale groepen, en vergeet het bord aan je gevel niet: buren kennen vaak iemand die in de buurt wil wonen. Gebruik voor de verkoop een apart e-mailadres of telefoonnummer, zodat je de berichten kunt bundelen.

8. Van bod tot compromis: hier gaat het vaakst mis

Een aanvaard bod kan al een verkoop zijn. Zijn koper en verkoper het eens over de woning en de prijs, dan kan dat volstaan, ook zonder ondertekend compromis. Antwoord daarom nooit zomaar "akkoord" op een bod per mail. Schrijf erbij dat je akkoord pas definitief is na ondertekening van een verkoopovereenkomst die de notaris opstelt, en geef elk bod een korte termijn.

Laat het compromis opstellen door je notaris in plaats van een model van het internet te gebruiken. De notaris zorgt voor de juiste opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een lening met een bedrag en een termijn, en neemt de verplichte informatie over attesten, stedenbouw en overstromingsgevoeligheid op.

Geef de sleutels pas af na de akte en nadat de prijs betaald is. Iemand vroeger laten intrekken zonder schriftelijke afspraak is een klassieke bron van ruzie.

10. Hoe lang duurt het?

1. Voorbereiding: enkele weken

   Attesten aanvragen, vastgoedinlichtingen opvragen, foto's laten maken. Het EPC en de vastgoedinlichtingen duren het langst.

2. Te koop: enkele weken tot enkele maanden

   Afhankelijk van de prijs, de ligging en de staat van de woning.

3. Van compromis tot akte: meestal binnen vier maanden

   De koper regelt zijn lening, de notaris doet zijn controles.

Veelgestelde vragen over zelf je huis verkopen

Bronnen

• Vlaanderen.be – Verplichte vermelding van EPC-informatie in advertenties
• Vlaanderen.be – Vastgoedinlichtingen voor overdracht
• Notaris.be – Wanneer heb je een asbestattest nodig?
• Notaris.be – Ligt je huis in een overstromingsgevoelig gebied?
• Legalnews – Recente wijziging van de renovatieplicht in Vlaanderen

Deze gids geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Regels kunnen wijzigen; je notaris geeft uitsluitsel voor jouw situatie.